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深圳地税务局关于二手房转让征税问题的通知  

2013-07-04 13:28:04|  分类:  税法类相关法律 |  标签: |举报 |字号 订阅

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深圳地税务局关于二手房转让征税问题的通知

2006年08月03日1(0)
深圳市地方税务局转发国家税务总局关于

个人住房转让所得征收个人所得税

有关问题的通知

深地税发 【2006】455 2006-8-1

各区地方税务局:

  现将《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号,以下简称《通知》)转发给你们,为进一步规范和加强我市个人住房转让所得的个人所得税征收管理,市局补充以下意见,请一并遵照执行:

一、对贯彻《通知》第二条规定的补充意见

  (一)受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得房屋的房屋原值:发生分割行为前购置(建造)该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费。

  (二)房屋原值中的购房价款或建造费用一般以房地产证上记载的登记价为准。房屋原值中的相关税费:房屋购置过程中,由购置方按有关规定实际交纳的契税、印花税、产权登记费、房地产交易服务费等税费。

  (三)房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用,凭纳税人提供的房产证、完税凭证、税务发票、行政事业性收费收据,以及有关部门出具的证明等合法、有效凭证据实扣除。

二、对贯彻《通知》第三条规定的补充意见

  对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,应按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例暂定为:普通住房按住房转让收入1.5%核定;非普通住房按住房转让收入3%核定。上述所指的普通住房,应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米),实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

三、加强个人房产转让所得个人所得税的代征管理

  (一)对个人转让房产取得的所得,委托国土房管产权登记部门在办理权属变更登记手续时代征个人所得税,具体由各区地方税务局(以下简称区地税局)委托辖区国土房产代征单位代征。区地税局应按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定,对代征单位的征税行为负责管理和监督,提供政策指导。

  (二)代征单位审核房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用的凭证原件后,在合法有效凭证原件的背面加盖“已抵扣个人房产转让所得”章,留存复印件。对未出具合法有效凭证的,代征单位不予扣除。代征单位无法认定凭证的真实性、合法性的,由个人向房产所在地的区地税局(税务所)提交申请确定。

  (三)对法律法规规定的个人所得税减免税项目,由纳税人向房产所在地的区地税局(税务所)申请,代征单位根据税务机关的批文按规定减征或免征个人所得税。

四、规范个人住房转让的个人所得税减免管理

  (一)减免税政策的规定

  1.根据《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)规定:

  (1)对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所应缴纳的个人所得税,视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。购房金额大于或等于原住房销售额(原住房为已购公有住房的,原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益)的,全部免税;购房金额小于原住房销售额的,按照购房金额占原住房销售额的比例部分免税。

  (2)对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。

  2.根据《财政部国家税务总局关于非产权人重新购房征免个人所得税问题的批复》(财税〔2003〕123号)规定:个人现自有住房房产证登记的产权人为1人,在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的,产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税,可以按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)第三条的规定,全部或部分予以免税;以其他人名义按市场价重新购房的,产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税,不予免税。

  3.根据《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》(国税函〔1998〕428号)规定:按照城市发展规划,在旧城改造过程中,个人因住房被征用而取得赔偿费,属补偿性质的收入,无论是现金还是实物(房屋),均免予征收个人所得税。

  4.根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)规定:对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税。

(二)个人住房出售、购买时间和自用起始、终止时间的确定问题

  对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人,出售自有住房时间以“财产转让所得”个人所得税完税凭证上注明的填发时间为准,重新购房时间以契税完税凭证上注明的填发时间为准。

  对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的纳税人,住房自用起始时间按照《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)第三条第四款规定:“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”;对根据国家房改政策购买的公有住房,自用起始时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)第五条规定:“以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照‘孰先’的原则确定购买房屋的时间”;对通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房,自用起始时间按照国税发〔2005〕172号文第四条规定:“其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定”。住房自用终止时间以国土房产代征单位受理其产权过户申请之日为准。

(三)减免税待遇的申请

  房屋产权转让人享受个人所得税减免优惠待遇,应向住房所在地的区地税局(税务所)提出减免税申请,并按税务机关要求提供真实、完整、准确的申请资料。

  1.对出售自有住房并在现住房出售后1年内已按市场价重新购房的纳税人,应先向原住房所在地的区地税局(税务所)提出政策性减免税申请,在取得税务机关批文后,再提出退税申请。申请政策性减免税提交以下资料:

  (1)《纳税人减免税(费)申请表》;

  (2)房屋产权人身份证原件、复印件;产权人为配偶名义或夫妻名义的,须提供结婚证原件、复印件;

  (3)自有住房的房产证复印件,出售自用住房的合同、完税凭证的原件、复印件;

  (4)重新购房合同、购房发票和房产证的原件、复印件。以按揭贷款方式重新购房,尚未取得房产证的,应提供按揭合同原件、复印件和贷款银行出具的有效证明;

  (5)税务机关要求提供的其他有关资料。

  纳税人取得税务机关同意减免税的批文后,再向区地税局(税务所)提出退税申请,应提供以下资料:

  (1)《退税(抵税)申请审批表》;

  (2)退税申请人的身份证原件、复印件;

  (3)税务机关减免税批文的原件、复印件;

  (4)出售自有住房的个人所得税完税凭证原件、复印件;

  (5)税务机关要求提供的其他有关资料。

  2.个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得的个人所得税减免,由产权转让人在签订权属转移合同并向国土房管部门递交产权过户申请后,在取得产权证之前,向住房所在地的区地税局(税务所)提出减免税申请。应提交以下资料:

  (1)《纳税人减免税(费)申请表》;

  (2)房屋产权人身份证、户口簿户口登记卡的原件、复印件。房屋产权人为配偶名义或夫妻名义的,须提供结婚证原件、复印件;

  (3)出售自用住房的合同、国土房管部门产权过户受理回执的原件、复印件,及房产证复印件;

  (4)由市规划与国土资源信息中心档案部开具的《房屋产权登记信息查询证明》。产权转让人户口登记卡的婚姻状况记载为“已婚”的,应同时提供其配偶名义的《房屋产权登记信息查询证明》;

  (5)税务机关要求提供的其他有关资料。

  3.在旧城改造过程中,个人因住房被征用而取得的赔偿费;城镇房屋被拆迁人取得的拆迁补偿款,符合国家规定条件的,自行享受免征个人所得税待遇,无须经税务机关审批。

  五、本通知从2006年8月1日起(税款所属期)执行,此前与本通知规定不一致的,按本通知执行。为加强税收管理,对个人在2006年8月1日之前已销售的住房,必须在2006年8月8日(含当天)之前向国土房产税收代征单位递交有关资料办理纳税申报手续。

  六、《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(深地税发〔2000〕464号)、《关于深圳市安居房上市有关税收政策问题的通知》(深地税发〔2000〕431号)第一条第三款、《深圳市地方税务局转发财政部国家税务总局关于非产权人重新购房征免个人所得税问题的通知》(深地税发〔2003〕633号)予以废止。

二○○六年八月一日

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